一则“公寓改住宅”通知，让争议不断的40年产权公寓，再回大众视野！

　　官方发文明确支持“商改住”，楼市类住宅风向突变！全国推广箭在弦上？

　　上半年成交量价居然逆势上涨，南京的40年产权公寓，也在悄悄爆发？

　　一声惊雷！公寓改住宅，这类房子要翻身了？

　　步入7月，楼市再迎重磅大招！这一次将目光聚焦到了40年产权公寓身上。

　　7月2日，长沙发布《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，引发广泛关注。

　　新政要求包括：

　　1、在长沙市辖区范围停止新的公寓等类住宅项目规划审批；

　　2、已完成总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，在确保满足公共服务和基础设施配套设施承载力的前提下，经论证可行后可依规依程序调整为住宅；

　　3、公寓等类住宅项目调整为住宅，原则上应符合居住建筑相关设计规范以及套型住宅设计要求，无法满足这一要求的小户型公寓不得进行调整等。

　　消息一出，引发轰动。有人说，这是今年下半年全国楼市出台的首个最别出心裁、最具颠覆性的救市方案。

　　毕竟，专门针对40年产权公寓的政策利好，这还是头一次。要知道，此前无论是全国层面的税费优惠还是地方层面的以旧换新，大多都将公寓产品排除在外。

　　如今，官方正式发文，支持“商改住”，极具风向标意义！长沙为何打响“商改住”第一枪？公寓改住宅，会不会全国大规模推广？

　　不得不说，长沙现阶段的公寓库存规模实在太大。根据克而瑞数据统计，长沙的酒店式公寓库存367万方，去化周期193个月（约16年）。

　　库存高企，去化艰难，支持“商改住”，也有助于更好盘活存量、消化存量。但是改造天量公寓这一举措背后，涉及到太多的现实问题需要解决。

　　首先，配套问题，都知道40年产权公寓现在是无法落户、没有学区配套的，一旦改成住宅，让公寓具备住宅的功能属性，那学区配套无疑要解决。

　　其次，改造的资金压力，这些就涉及到改民用水电和燃气入户等，这些成本显然也是不可估量的。

　　因此，对于40年产权公寓改住宅，在短时间内全国推广的可能性不大。但是从源头上去控制供应，这一点除了长沙，很多城市都已经发文，暂停酒店式公寓等用地供应。

　　成交价同比涨10%！南京40年产权公寓，悄悄爆发？

　　南京的40年产权公寓现状如何？最近，我看到有专业机构统计了成交量价数据，令人意外的是，上半年南京40年产权公寓的成交量价，同比均呈现上涨。

　　根据克而瑞发布的数据，2024年1-6月南京全市酒店式公寓供应10.5万㎡，同比上涨100%，成交11.4万㎡，同比上涨1.3%，成交均价20468元/㎡，同比上涨9.8%。

　　为何会出现逆势涨价？据专业人士分析，主要是今年上半年公寓楼盘打折促销的力度不及去年上半年，因此价格同比出现了上涨，但是在当前的市场环境下，酒店式公寓的去化压力依然存在。

　　从库存量来看，截止6月底全市酒店式公寓在售库存141.27万㎡，去化周期约59.7个月（约5年）。

　　分区域来看，栖霞区供应3.96万㎡，为供应主力军；建邺区成交3.54万㎡，为成交主力。

　　从项目去化来看，河西南的首创天阅公馆、鼓楼滨江的中冶盛世滨江、新街口的金陵中環、燕子矶的万象天地华荟、雨核的华润置地中心等成交领跑。

　　从新盘供应来看，今年上半年新领销许的酒店式公寓仅有三家，分别是燕子矶的万象天地华荟，新玄武的招商局中心·壹境，城东月牙湖的月牙湖壹号公馆，累计入网房源1604套。其余项目多为续销。

　　争议不断！40年产权公寓还能不能买？看清这些真相...

　　另外，在政策叠加利好、房价泡沫挤掉之后，酒店式公寓在二手房市场也迎来了一波小高潮。

　　一方面，历经行情动荡，住宅投资属性渐渐剥离，很多人开始将目光聚焦到总价相对更低的公寓，另一方面，持有优质公寓带来的稳定租金，也吸引了不少买房人的关注。

　　有网友就直言：现在大多数二手房也在降价，而且幅度较大，动辄缩水上百万，而总价几十万的公寓，就算亏本影响也有限。

　　其实，不仅是南京，北京、上海、深圳等城市，曾经酒店式公寓都掀起过抢购热潮，不过如今价格同样难以支撑。

　　北京公寓价格已经跌回13年前，成交均价比2010年还要低，有楼盘2017年卖3.6万/㎡，如今跌到了1.2万/㎡，缩水近70%。

　　上海公寓去化周期超过100个月，卖8年都卖不完，广州公寓去化周期超过40个月。南宁等城市甚至出现买房送loft公寓的情况。

　　那么，当前市场环境下，哪些40年产权公寓卖得更好？这类楼市产品到底能不能买？

　　1、小户型、低总价。目前市场上绝大多数在售的40年产权公寓客群：一是刚需，买房过渡，二是手上有闲钱，想要保值增值。小户型、低总价、交通方便是很多项目最大的卖点。对于普通刚需来说，在南京主城总价五六十万，就能拥有1套自己的房子，能够让自己告别租房、在这个城市落脚，未来还可以出租，这样一想，买一套公寓，似乎也没有什么问题。

　　2、公寓大平层，越贵越好卖。这背后的原因其实不难分析。这些项目占据城市稀缺资源，核心地段、核心资源，对于千万身家的人来说，购入一套很轻松，偶尔度假来住，放松休闲，在一定程度上已经不再是纯粹的增值属性，也有收藏属性。

　　但是，如果还在想通过投资酒店式公寓追求高额回报，如今显然已经不再合适。

　　房价大涨的时代已经过去，而且酒店式公寓的居住体验难比住宅，交易税费、居住成本较高，不能落户、上学，在二手房市场上的抗性很明显。这也导致了酒店式公寓的流通性较差，变现能力弱，急用钱或者想置换，卖很难，除非降价抛售。

　　写在最后：

　　有人说，公寓是有钱人的选择，对于普通刚需而言，不要轻易尝试。在探长看来，关于40年产权的酒店式公寓能不能入手，没有绝对答案，还是要根据个人的需求来决定。

　　如果资金条件允许，还是建议优先选择住宅。如果确实准备长期持有，那可以优先选择主城核心地段、大品牌、地段好、配套齐全的酒店式公寓产品，即便最后自住，也有一定的优势。