该地块用地面积仅0.87公顷，拟由商办混合用地调整为二类居住用地，容积率低至1.2，限高35米，是鼓楼龙江片区通过更新挖潜再次推出的1幅稀缺“小而美”低密宅地。凭借优越的区位、稀缺的供应双重优势，该地块自今年初启动商户搬迁以来就备受市场关注。

容积率仅1.2

鼓楼龙江新添迷你宅地

为加快推进鼓楼河西片区城市建设，改善片区城市环境和居住质量，南京市规划和自然资源局会同鼓楼区人民政府开展了《南京市河西新城区北部地区控制性详细规划》Mce020-09规划管理单元图则修改工作。

本次规划管理单元范围东至秦淮河，南至清凉门大街，西至江东北路，北至龙园南路，用地面积约82.51公顷，是河西北龙江板块成熟居住、商务办公、政务服务融合的核心片区。

根据征询稿内容显示，拟修改地块东至嫩江路，南至清凉门大街，西至江东北路，北至汉江路，用地面积约9.99公顷。地块现状业态多元，包含原南京花卉西市场、成熟居住小区、江苏省生态环境厅、侨馨大厦等建筑，是片区成熟度高、区位条件优异的存量更新地块。

本次控规调整核心涵盖居住用地优化、教育用地微调、公共配套增补、路网体系完善等内容，全方位提升片区土地利用效率与城市服务功能。其中最大亮点为09-022地块（原花卉西市场地块）用地性质及相关指标的精细调整：

01

用地性质变更：

09-022地块由商办混合用地（Bb）正式调整为二类居住用地（R2），用地面积0.87公顷，属于板块稀缺的迷你精致宅地；

02

容积率降低：

地块容积率从原先的≤5.5下调至≤1.2，预示着未来这里将告别高密度、高强度的开发模式，转向低密、舒适的居住形态；

03

建筑高度调整：

限高从≤100米降至≤35米，意味着未来建筑将控制在10层左右的洋房或小高层，与周边老城的天际线和居住尺度更为和谐；

04

建筑密度与绿化双优化：

建筑密度由≤45%调整为≤35%，绿地率则由≥25%提升至≥30%，为营造高品质的景观环境和居住私密性预留了充足空间；

05

功能复合强配套：

配套设施从单一的“基层社区中心”，明确为“基层社区中心建筑面积不小于2850平方米（含居家养老服务站不小于500平方米）”，备注强调“复合基层社区中心、地块南侧可设置慢行或消防应急出入口”。不仅保障了社区服务的落地，更在交通动线上体现了精细化的设计考量。

除了这幅核心宅地的诞生，此次规划调整还系统性地优化了片区内的公共配套与路网结构。北侧紧邻地块的09-021小学用地（A33a，即汉江路小学）边界将结合现状进行优化；南北向的规划支路线形也将微调，以匹配地块开发后的交通需求；原规划中的居住社区中心地块内，将增配一处建筑面积不小于4800平方米的派出所，进一步补强片区公共安全服务设施。

双轨交汇、学校环绕

坐拥主城核心区位配套

鼓楼龙江作为主城核心成熟片区，历经多年深耕发展，可开发宅地资源极为稀缺，高品质新房长期供不应求，是南京主城范围内居住用地供应极度紧缩、改善需求长期被压抑的典型板块。

本次调整的原南京花卉西市场地块，前身为“南京四大花市”之一，也是市区规模最大、品类最全的花卉专业市场，今年3月正式启动拆迁后，地块后续规划便持续受到楼市与市民的高度关注，本次控规公示落地，也标志着地块正式迎来功能转型与价值重塑。

地块配套能级突出，交通优势尤为亮眼。地块紧邻双轨交汇枢纽，距离在建地铁9号线与规划地铁13号线换乘站管子桥站仅约150米，未来可依托双地铁轨道网络快速通达全城。同时，江东北路、扬子江大道、内环西线等城市主干快速路环绕地块周边，形成“轨道+快速路”的立体化交通体系，可高效满足居民日常通勤、跨区出行等多元交通需求。

片区教育资源底蕴深厚，地块北侧紧邻汉江路小学，周边集聚银城小学、金陵汇文学校、南京市第二十九中学等一批全市头部教育资源，覆盖幼小初高全学段优质教育体系。商业配套方面，清江苏宁广场、信泰中心尚悦天地、环宇城、新城市广场、河西吾悦广场等多重商业综合体环伺，一站式满足居民购物休闲、商务社交、品质消费需求。江苏省生态环境厅、省监狱管理局等多个省级机关分布周边，奠定了片区的客群基础与圈层属性。

依托完善的成熟配套，鼓楼龙江长期稳居主城核心改善置业热门板块。区域内以建成多年的成熟小区为主，早期住宅产品在户型设计、社区规划、居住体验等方面已难以适配当下高端改善需求，催生了大量本地置换改善需求。叠加片区纯粹的高净值居住圈层，板块置业购买力扎实、市场韧性强劲。

板块市场热度持续高涨

从土地储备来看，龙江片区近两年仅出让了2幅优质小型宅地，每一次供地均引发市场热烈角逐，板块土地稀缺属性持续凸显。地块东南侧的金基珑樾府，在无售楼处、无实景示范区的低调推广模式下，依然实现快速去化，项目从拿地到清盘用时仅不足一年，86套房源两个月内即售罄收官。（以上信息转自365淘房和政府相关网站）